建好房子是一个系统工程牛盘宝
今年，"好房子"首次被写入《政府工作报告》，整个行业都在加速入局。
可到底怎么样的房子，才算是"好房子"？对于这个问题，每家房企都有不同的理解，探索和创新的方向也不尽相同。
目前，我们已经可以看到有不少房企，已经梳理出了比较亮眼的新体系。但与此同时，在这波热潮的快速席卷之下，也有一些开发商陷入了观念误区。
今年以来明源君走访了不少项目，几乎所有项目都在宣传自己是"好房子"，但能看出其中有一些项目对"好房子"的理解还是过于片面，甚至在探索方向和成本投入上有些跑偏了。
好房子宣传停留在营销层面 产品理念和品质并未改变
这一类楼盘大致想法是无论如何，先在宣传上跟上大潮流，把好房子的名头打出去再说。但实际上，在产品细节的优化、品质的提升，甚至是在客户研究方面，投入都是滞后的，甚至没有。
本质上这是一种侥幸心理，完全把好房子当作一个可以借势营销的热点词在用，对于整个设计、工程环节并没有任何启发和推动。
个别大力宣传好房子概念的楼盘，客户一进到案场就被各类新奇词汇包围，比如入户光厅、全景舱、LDKB、全屋 AI 等等。
这些听上去都是非常好的概念，但再看样板房才发现，基本都是业内早就有的东西，没有什么新的升级。更令人失望的是，这些所谓的好房子宣传点，其实跟客户的真实需求和生活场景缺少关联。
比如有个楼盘喜欢宣传产品打造的全景舱，但社区只有两栋楼，园林面积非常小，外部城市界面也以城市道路为主，没有什么突出的景观条件。
在这种情况下总是强调全景舱概念，客户根本感知不到价值。
又比如有些楼盘强调自己的产品搭载了全屋 AI 管家，但其实只是一个玄关边上的中控屏，只能简单控制空调和灯光，远远称不上管家的程度，更与 AI 没关系 ……
实际上，真正想做好房子，一定会伴随着实打实的设计和成本投入，才有可能体现出来品质的提升。
按照 2025 年 3 月正式实施的《住宅项目规范》来看，结构成本、设施设备成本、绿建成本、智能化成本、适老化设施成本等方面的成本增加，是一定会产生的。
但开发商如果抱着侥幸心理，将旧卖点用好房子的名头进行包装，那和竞品的距离只会越拉越大。尤其是同行们都在加速卷品质的情况下，对这一类只拼噱头的楼盘，客户很容易看出差距。
跟上好房子大潮的唯一方法，就是积极行动、踏实做好研发，把产品功能性和品质的提升，通过合理的展示去传达给客户。
盲目模仿标杆项目 产品偏离客户的实际需求
在白热化的产品竞争中，最直接的应对方法就是对标标杆项目，同行之间相互学习借鉴这本无可厚非。
但有些楼盘既想图快，迅速跟上浪潮；又想图省事，不想在研发环节多做研究。所以结果就是盲目模仿市场标杆，热销产品拿来就用，最终却发现本地客户根本不买单。
其实多年以来，地产行业在产品定位环节上，都多少存在经验主义的问题，竞品跟随策略风靡几十年，导致不少房企在做项目的时候，目标客户的面目完全是模糊的。
但这几年来，房地产已经倒向买方市场，客户的选择越来越多，个性化的、地缘化的需求也越来越丰富多样。这一趋势其实对房企的市场嗅觉与研发专业性，提出了很高的要求。
但仍有不少房企停留在过去的固有思维模式中牛盘宝，眼里总是盯着标杆和竞品，唯独没有客户。
随着好房子理念的普及、新设计规范的实施，以及改善时代的到来，这两年市场上出现了不少产品创新的标杆，引发了许多房企的复制潮。
然而在对标的同时，过于盲目的全盘照抄、偏离客户需求，是很致命的问题。 比如有些房企喜欢把好房子和第四代住宅划等号，曾有某北方楼盘盲目模仿市面上的标杆四代宅项目，做了许多错层大露台。
结果被大批客户吐槽，这种大露台在北方寒冷或沙尘天频繁的地区根本不适用。一旦寒冬大风天来临，露台基本无法使用；如果是风沙天气持续几天，露台更是无从清理，卖点愣是变成了槽点。
发生这样的问题，除了围绕四代宅标准本身的争议之外，更重要的原因还是开发商脱离了客户的实际需求，过于盲目的采用标杆项目的做法。
他们都忽略了好房子理念中一个最重要的内核，就是用户需求。这是强调以人为本的好房子时代下，产品所有升级创新方向的核心驱动力和参照系。
所以明源君认为， 这其实是一个客研部门重新崛起的时代。越是强调以人为本，客研工作就越重要。
任何房企在宣传自己是好房子之前，都应该想想自己的产品是否做了扎实的市场调研？是否足够了解目标客户的真实生活场景？产品细节是否因地制宜，与本土生活习惯和气候条件相符？
其实许多头部房企都在这方面加大了投入，比如华润、越秀等房企，现在的客研工作都已经越做越细，早已不仅停留在问卷层面，而是更多的采用入户深访的方式，近距离观察客户的生活场景，甚至还有高管带队亲自做深访调研。
还有不少房企正在积极采用数字化技术，来对海量客户数据进行分析，以便做出更理性、符合市场动向的产品决策。
借鉴标杆本身没有问题，但行业必须意识到，好房子理念的本质，是回归人本位的视角去做产品。无论是借鉴还是原创，最忌的就是继续拿经验主义造房子，与客户越走越远。
一味追求高端化、大赠送 忽略了最重要的功能性
一些房企对好房子的理解，就是"高端化"。尤其是改善时代的到来，让更多楼盘的目光聚焦在了如何把产品做得更"豪"上。
同时，随着住宅设计新规的实施，不少地区的楼盘开始疯狂的追求大赠送，甚至有一些城市的新房得房率已经"卷"到了 130%，这也是当下一些楼盘最大的宣传卖点。
以上做法虽然没问题，但理解还是过于狭隘。 因为高端、面积大并不直接与好房子划等号。好房子的最终目标，是安全、舒适、绿色、智慧等等，并不是把房子做得足够气派就可以达到的。
比如明源君曾走访过许多高端改善项目，那些动辄 200 方起跳的大平层，乍一出门确实气宇非凡。但细看才发现，面积基本都给到了客厅、主卧，甚至是厨房。但小孩房、老人房等空间，却逼仄的跟刚需户型一样。
这类结构遭到了许多客户的吐槽。那些有实力购买大平层的客户，通常不是只有三口人的小家庭，而且家庭观念很重。
拼搏了几十年只为给家人更好生活的顶梁柱，到头来却让老人孩子住在不如厨房大的次卧里？客户听了直摇头，表示这根本无法接受。
这就是典型的思维错位。开发商认为豪宅客只要"面子"，但实际上当然是"面子""里子"都要。你可以豪华，但不能只有豪华，还必须考虑到客户的真实生活和家庭关系。
又比如某楼盘宣传产品赠送面积大，但看了样板房才知道所谓的赠送，实际上是一片狭长的连廊式空间，几乎没有办法正常使用，特别鸡肋。
精装修和赠送面积，如何能够转换成真正服务于人、服务于生活的功能性，才是楼盘构建好房子竞争力的关键。
实际上今年以来，已有一些城市开始收紧住宅产品的设计规范。
比如广州就已明确要求飘窗必须外凸，不再允许通过内凹飘窗变相扩充室内面积。又比如成都把房企报建时的平面尺寸、板率、层高等，都纳入了后期验收核查，如果实测误差值过高可能实施处罚。
如果这个趋势延续下去，那么大家很快会回到同一个起点。对于生活痛点的解决方案、健康与智能科技的加持、服务的完善性等等多维度的综合竞争，才是真正的焦点。
而且， 好房子的概念远非局限于豪宅或改善市场，刚需市场甚至是旧改，都是好房子理念可以充分发挥的领域。
比如广州某刚需项目，就把赠送面积与户内结构进行了很好的融合，建面约 73㎡的户型，做出了三房两卫的结构，而且还做出了 270 度的环幕飘窗，整个空间体验基本达到了 90㎡的舒适度。
所以其实装修高端与否、赠送多少与否并不是最关键的点，重点是怎么运用这些手法去和居住者的生活创造链接，让硬件拥有温度，为居住者创造实打实的价值。
目光局限于开发 轻视服务与社群运营
好房子浪潮出现以来，很多开发商的目光都高度聚焦在怎么优化产品上，但这其实只是好房子理念的其中一部分。
其实中央对于好房子的提法很明确，要求全链条提升住房设计、建造、维护、服务水平，大力推进安全、舒适、绿色、智慧的"好房子"建设。
这其中，服务是最后一个环节，但也可能是未来最重要的一个环节。
过去开发商习惯于做一锤子买卖，一个项目卖完了就迅速撤场，到了下一个项目再重新蓄客。而宣传期的那些完备的配套，最后却沦为自助空间，完全没有温度。
这一方面是对存量客户资源的严重浪费，另一方面也放弃了利用服务来强化老业主粘性、提升品牌满意度的绝佳机会。
在以前行情好的时候可以不在乎这些，但当前是毋庸置疑的存量时代，存量资源就是房企的金矿。
对存量资源的运营水平，将会是好房子时代的一个胜负手。谁布局的早，谁就有先机，这一点在许多头部房企身上其实已经被验证了。
所以做好房子，必须把项目后端的服务意识建立起来，做好长周期的运营投入。
一方面，可以积极活化社区配套，把那些所谓的四点半学堂、家宴厅都真正运营起来，主动为业主嫁接各类外部商户资源，提供更丰富的软性服务，让社区功能更具整合性、多元性。
另一方面，可以强化对老业主资源的日常运营和激活。比如华润的"润比邻"社群品牌，就会以季节、兴趣爱好等主题来策划各种各样的社群活动，强化房企与老业主群体的粘性。
这么做的好处是显而易见的，在增量客户越来越难找的当下，存量客户可以为新房项目贡献大量高价值的客户线索。
据明源君了解，存量激活这一获客通路在头部房企当中的成交贡献率，增长速度非常快，甚至逐年在翻倍。
强化服务水平不仅符合好房子导向，更是构建品牌竞争力的一个"奇招"。布局早的房企们已经吃到了红利，还没有行动的房企，务必重视起来。
结语
好房子概念虽然火，但符合中央所倡导标准的优质项目，其实是少数。
住建部倪虹部长曾明确表示："建好房子是一个系统工程。"它涉及到产品细节的优化、品质的升级、技术的加持与服务的完善，绝不是简单的口号和营销噱头。
房企要在新时代下不被卷出去，就一定要避免以上那些观念上的误区牛盘宝，以脚踏实地的态度回归用户视角，观察生活的本质，扎实提升产品的竞争力。
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